房东将房子租给中介公司，中介公司按约将房子转租给房客——

“二房东”跑路，房东能否直接向房客主张租金

□　薛原

房屋中介收取租金后“跑路”，房东一纸诉状要求房客支付租金，针对中介的违约责任，房客应当予以承担吗？

2022年6月，张某某与中介公司签订《房屋出租委托合同》，约定张某某将某公寓4号楼1602号房屋委托至中介公司对外出租，出租期限36个月，自2022年6月10日起至2025年6月9日止。当日，张某某将案涉房产交付中介公司。后中介公司与李某签订《房屋租赁合同》一份，约定李某租赁上述房屋，租赁期限自2022年11月1日至2023年10月30日止，共12个月，房租每月1000元。李某于2022年10月向中介公司支付12000元房租及1000元押金。然而，自2022年12月后张某某再未收到中介公司支付的租金，且与该公司失联，故张某某诉至法院，要求房屋占用人李某支付2023年1月起至搬离之日的房租。经查明，李某于2023年10月搬出租赁房屋。

本案的争议焦点是张某某是否有权向李某主张房租？法院审理认为，张某某与中介公司签订的《房屋出租委托合同》、中介公司与李某签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，法院予以确认。合同当事人应按合同约定享有权力、履行义务。张某某要求李某支付自2023年1月1日至搬离之日止，按每月1200元计算的房屋占有使用费，李某不予认可。法院认为，张某某、李某均认可于庭审当日即2023年10月25日办理了案涉房产的交接，故应视为李某已于该日搬离案涉房屋，张某某要求李某支付房屋占有使用费的期间即2023年1月1日至2023年10月25日，系李某自中介公司处租赁案涉房产的期间，包含在张某某与中介公司签订的案涉房屋租赁期间之内，李某已向中介公司支付此期间的租金，故张某某要求李某支付此期间的房屋占有使用费，于法无据，法院不予支持。最终，法院依法判决驳回了张某某的诉讼请求。张某某不服，上诉至二审法院，二审法院审理后判决：驳回上诉，维持原判。

析法：

委托中介出租房屋已成为当今房屋租赁市场的常态，为了更加方便灵活，房屋中介常常先与房东签订租赁合同，取得房屋使用权后，再以中介名义与租客签订合同，从而赚取差价。而一旦中介“跑路”，另外两方的权利应当如何维护？针对承租人（转租人）“跑路”，次承租人能否对抗出租人的问题，需要从转租行为，以及承租人和出租人之间的权利义务关系来考量。

民法典第七百一十六条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，承租人或次承租人对抗出租人的权利主要基于具体的租赁合同和上述法律规定，在转租的情况下，承租人与出租人、承租人与次承租人之间的租赁合同均有效。如果次承租人按照租赁合同的约定履行了义务，且转租行为得到了出租人的同意，那么次承租人在面对出租人时享有一定的抗辩权。如果转租行为未经出租人同意，出租人可以选择与承租人解除租赁合同，并可以要求次承租人返还租赁物。但无论是上述哪种情况，出租人都不能直接向实际承租人即次承租人主张违约责任，因为根据合同相对性，次承租人与出租人之间没有合同关系，承租人才是适格当事人。

本案中，李某占有使用案涉房屋系依据其与中介公司签订的《房屋租赁合同》，且李某已经向中介公司支付了租赁费用，而李某占有使用案涉房屋的期间亦在张某某将案涉房屋租给中介公司的租赁期间内。因此，张某某与李某并非各自合同的相对方，其无权向李某主张租金。